Der Wert einer Immobilie hängt von der Qualität des Maklers ab.

Um Ihnen die Sicherheit des objektiven Wertes Ihrer Immobilie zu geben, verfolgen wir – in Abwandlung eines bekannten Agentenspruchs – das Prinzip: ‚Gerechnet, nicht geschätzt‘.
Den objektiven Wert einer Immobilie gibt am besten ein Verkehrswert-Gutachten auf der Grundlage des § 194 BauGB sowie der offiziellen Wertermittlungsrichtlinien wieder. Dieses zu erstellen, erfordert weit mehr als die Beherrschung der vier Grundrechnungsarten, denn es müssen zahlreiche Einflussfaktoren mit Sachverstand beurteilt werden. Voraussetzung dafür sind große Erfahrung im Immobiliensektor und ein breites, zum Teil sehr spezifisches Fachwissen, das unter anderem Kenntnisse über Bauverordnungen, bauphysikalische, steuerrechtliche sowie betriebswirtschaftliche Zusammenhänge erfordert.

Vom Verkehrswert zum Schwellenpreis

Der über das Verkehrswert-Gutachten ermittelte Preis einer Immobilie kann sich jedoch unter Betrachtung des so genannten Schwellenpreises und des daraus resultierenden Angebotspreises ändern.
Zum besseren Verständnis, wie Schwellenpreis und Angebotspreis zu verstehen sind, hier ein Praxisbeispiel:
Eine Wohnung mit 67 m² hat bei einem Quadratmeterpreis von 2850,- € einen Marktwert (= Verkehrswert) von 190.950 €.
Einem erfahrenen Makler ist bekannt, dass sich der Markt in Segmente strukturiert, z.B. Wohnungen von 100 – 200.000 €, das nächste Segment von 200 – 300.000 €. Potenzielle Käufer richten sich bei ihrer Suche und Kaufentscheidung nach diesen Segmenten, die im Übrigen auch von den meisten Immobilienportalen berücksichtigt werden.
Die Schwelle in unserem Beispiel liegt folglich bei 200.000 €. Daher ist es sinnvoll, die Wohnung abweichend vom Marktpreis zum ‚Schwellen-‚Preis von 200.000 € anzubieten, ohne Gefahr zu laufen, weniger Interessenten anzusprechen. Sollte es zu einer Preisverhandlung kommen, besteht mehr „Spielraum“ als bei Angabe des errechneten Marktwert-Preises von 190.950 €.

Vom Schwellenpreis zum Angebotspreis

Nun verfügt diese (Beispiel-)Wohnung über einen Stellplatz im errechneten Verkehrswert von 15.000 €. Einfach aufaddiert würden nun Wohnung und Stellplatz mit 205.950 die Preisschwelle überschreiten. Somit ist es ratsam, im Angebotspreis den Preis für den Stellplatz gesondert auszuweisen.